À partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature.
La mise en vente d’un logement doit être accompagnée depuis 2006 d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. En fonction du résultat, ce logement est classé de A à G.
La vente des immeubles d’habitation appartenant à un seul propriétaire ou de maisons individuelles dont le DPE est médiocre, devra également s’accompagner d’un audit énergétique à transmettre à l’acheteur.
À partir du 1er septembre 2022 cette obligation concernera tout d’abord les habitations classées F ou G, les logements dits « passoires thermiques », selon un décret daté du 4 mai 2022.
L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
L’audit énergétique, ce n’est pas la même chose que le DPE ?
Non, ce n’est pas la même chose : l’audit, c’est en plus du diagnostic de performance énergétique. Si le DPE démontre que le logement est classé en F ou en G, le vendeur devra fournir à l’acheteur, dès la signature du compromis, cet audit énergétique qui est beaucoup plus détaillé que le DPE.
Il faut tout de suite apporter une précision importante : ce ne sont pas toutes les passoires thermiques qui sont concernées, seulement les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété (qui appartiennent à une seule personne). Les ventes de lots de copropriété ne sont donc pas concernées par cet audit.
Que contient l’audit énergétique ?
L’audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C, (ou classe B pour les logements classés E ou D avant travaux). Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E.
Ce document doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite du bien, et être joint à la promesse de vente. La réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure la vente : l’objectif est d’informer l’acheteur, afin qu’il intègre ces travaux dans son projet d’achat, qui s’accompagne en général d’un programme de rénovation.
Cet audit comprend notamment :
- un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage) ;
- une estimation de la performance du bâtiment, s’appuyant le DPE ;
- des propositions de travaux permettant d’atteindre l’amélioration.
Pour chaque étape du parcours de travaux l’audit doit fournir, pour ses principales informations :
- l’estimation des économies d’énergie ;
- l’estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts ;
- l’estimation du montant des travaux ;
- la mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales).
On est bien d’accord que la loi n’impose pas au vendeur de faire des travaux avant de vendre ?
Non, bien sûr, comme le DPE, cet audit, c’est une information pour l’acheteur, une information qui lui permet de faire une offre en connaissance de cause, concrètement de négocier le prix de vente à la baisse. En tout cas, l’obligation du vendeur, c’est seulement d’informer l’acheteur, pas de faire les travaux. Bon, il doit quand même payer cet audit énergétique (entre 500 et 1.500 euros pour une maison en fonction de sa superficie).
Qui sera chargé de réaliser cet audit ? A qui faudra-t-il s’adresser ?
Ce sont essentiellement les diagnostiqueurs qui pourront réaliser ces audits, des diagnostiqueurs qui demandent d’ailleurs un report de l’obligation au 1er janvier 2023, le temps de former des techniciens pour faire face à l’afflux programmé de dossiers : le ministère estime à 4,8 millions le nombre de passoires thermiques en France mais ce chiffre est certainement sous-estimé. Et face à l’obligation de travaux pour les locations en F et G, certains bailleurs vont préférer vendre.
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